Cara Menghitung KPR, Lengkap dengan Rumus dan Simulasi Perhitungannya

Ketika mengajukan pembiayaan KPR atau Kredit Pemilikan Rumah pada lembaga keuangan perbankan maupun non perbankan, maka nasabah akan dibebankan dengan bunga pinjaman.  Oleh karena itu, penting untuk mengetahui cara menghitung KPR yang tepat sebelum pengajuan kredit.

Meskipun biasanya penghitungan tentang besaran bunga sudah disediakan oleh penyedia dana, namun sebaiknya nasabah perlu mengetahui bagaimana dasar perhitungannya.

Bagaimana Cara Menghitung Kpr Rumah?

KPR atau Kredit Pemilikan Rumah merupakan salah satu fasilitas kredit yang disediakan oleh perbankan kepada nasabah yang akan membeli properti.  Pengajuan KPR menjadi opsi yang menarik karena nasabah bisa membeli rumah dengan cara mencicil selama jangka waktu tertentu.

Tawaran kredit rumah memang terlihat menarik, namun tetap ada dana yang harus dipersiapkan untuk mengajukan KPR tersebut.  Seperti dana untuk uang muka, biaya angsuran, bunga yang harus dibayar setiap bulan, dll.

Untuk lebih jelasnya, berikut ini adalah beberapa tahap yang diperlukan dalam menghitung KPR:

  • Uang Muka dan Pokok Kredit

Cara menghitung KPR yang pertama dimulai dengan mengetahui besaran uang muka atau DP yang dibayarkan pada awal pembelian rumah.  Besaran uang muka telah ditetapkan oleh BI yaitu 15% untuk pembelian pertama, 20% pada rumah kedua, 25% pada rumah ketiga, dst.

Meski besaran DP sudah ditetapkan dengan angka tersebut, namun tidak menutup kemungkinan bagi perbankan untuk memberikan besaran uang muka yang lebih rendah.  Karena angka yang ditetapkan oleh BI merupakan patokan maksimal, bukan ketentuan baku.

Sebagai gambaran, jika rumah yang akan dibeli seharga Rp 600.000.000 dan DP-nya sebesar 15%, maka rumus penghitungannya adalah sebagai berikut:

Baca Juga  Membangun Passive Income Dari Nol, Mulai Dari Mana?
Uang Muka (DP) = uang muka x harga rumah

Sehingga jika dihitung  maka DP yang harus dibayarkan sebesar:  15% x Rp 600.000.000 = Rp 90.000.000

Jika sudah mengetahui besaran DP yang harus dibayarkan, maka selanjutnya bisa menghitung besaran pokok atau total kredit yang harus dikeluarkan.  Adapun simulasi kreditnya adalah sebagai berikut:

Pokok Kredit KPR= Harga Rumah – Uang Muka 

Sehingga jika dihitung maka besaran pokok kredit yang harus dikeluarkan sebesar:  Rp 600.000.000 – Rp 90.000.000 = Rp 510.000.000.

  • Biaya Provisi Ke Bank

Cara menghitung KPR selanjutnya adalah dengan mengetahui biaya provisi.  Biaya provisi merupakan biaya balas jasa yang dikenakan oleh pihak perbankan atas persetujuan kredit yang telah diberikan kepada nasabah, atau sering juga dikenal sebagai biaya administrasi.  

Biaya provisi biasanya ditetapkan sebesar 1% dari pokok kredit dan dikenakan pada awal pencairan kredit.  Adapun rumus dan simulasi perhitungannya adalah sebagai berikut:

Biaya Provisi = 1% x Pokok Kredit

Jika dihitung, maka biaya administrasi yang harus dikeluarkan adalah:  

1% x Rp 510.000.000 = Rp 5.100.000.

  • Pajak Pembelian Rumah

Cara menghitung KPR selanjutnya berkaitan dengan pajak pembelian rumah.  Sebelum menghitung pajak pembelian rumah, maka harus mengetahui terlebih dahulu berapa besaran NJOPTKP atau Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak.  

Besaran NJOPTKP pada masing-masing kota bisa berbeda.  Sebagai gambaran untuk wilayah Jakarta besaran NJOPTKP ditetapkan sebesar Rp 20.000.000 per wajib pajak.  Dengan besaran NJOPTKP tersebut, maka rumus dan simulasi KPR-nya adalah sebagai berikut:

Pajak Pembelian Rumah  = Besaran Pajak x (Harga Rumah – NJOPTKP)

Jika dihitung maka pajak pembelian rumah yang harus dibayarkan adalah: 

5% x (Rp 600.000.000 – Rp 20.000.000) = Rp 29.000.000.

Baca Juga : Cara Mengatur Keuangan yang Terencana dengan Baik dan Optimal

  • Biaya PNBP atau Biaya Balik Nama

Ketika nasabah membeli rumah baru, maka wajib untuk membayar biaya PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak) yang merupakan biaya untuk mengajukan balik nama ke kantor BBN atau Bea Balik Nama.  Biaya administrasi yang ditetapkan biasanya sebesar Rp 50.000.

Baca Juga  Distribusi Kekayaan, yang Terjadi Bila Seluruh Kekayaan Dikumpulkan dan Dibagi

Adapun rumus perhitungan dan simulasi KPR-nya adalah sebagai berikut:

PNBP = (1/1.000 x harga rumah) + Biaya Administrasi

Jika dihitung maka biaya PNBP yang harus dikeluarkan adalah sebagai berikut:

(1/1.000 x Rp 600.000.000) + Rp 50.000 = Rp 650.000.

Namun jika nasabah juga harus membayar biaya balik nama, maka rumus perhitungan dan simulasi KPR-nya adalah sebagai berikut:

Biaya Balik Nama = (1% x Harga Rumah) + Besaran Biaya Balik Nama

Jika dihitung maka biaya balik nama yang harus dibayarkan adalah sebagai berikut:

(1% x Rp 600.000.000) + Rp 600.000 = Rp Rp 6.600.000.

  • Biaya Bunga dan Cicilan KPR

Cara menghitung KPR juga harus memperhatikan bunga yang ditetapkan oleh pihak perbankan.  Pada dasarnya, besaran bunga KPR masing-masing lembaga perbankan bisa berbeda tergantung dari kebijakannya.  

Oleh karena itu, nasabah harus cermat dalam memilih bank untuk mendapatkan biaya bunga yang paling sesuai dengan dana yang dimiliki.  Adapun dalam dunia perbankan terdapat tiga jenis bunga yaitu:

  • Bunga Flat

Bunga flat dihitung berdasarkan plafon pinjaman dan persentase besaran bunga.  Oleh karena itu, nasabah harus membayar pinjaman dalam jumlah yang sama setiap bulannya.  Adapun cara menghitung bunga KPR untuk jenis flat adalah sebagai berikut:

Bunga = (Persentase Bunga x Plafon Kredit) : Jangka Waktu Pembayaran

 

  • Bunga Efektif

Bunga efektif mewajibkan nasabah untuk membayar jumlah pinjaman yang berbeda setiap bulannya.  Adapun cara menghitung bunga KPR untuk jenis bunga efektif adalah sebagai berikut:

Bunga Efektif = Saldo Pokok Pinjaman (SP) x i (suku bunga tiap tahun) : 12 (jumlah bulan dalam setahun)

 

  • Bunga Anuitas

Perhitungan pada bunga anuitas merupakan modifikasi dari bunga efektif, dimana besaran bunga akan dihitung dari sisa utang pokok.  Adapun jumlah angsurannya akan sama setiap bulan.

Baca Juga  Income Atau Aset, Pilih Mana?

Di awal perhitungan angsuran, nasabah akan lebih banyak membayarkan bunga, sedangkan pokok utangnya akan dibayar di akhir masa peminjaman.  

Baca Juga : 6 Cara Investasi Properti yang Menguntungkan 

Subscribe Sekarang

Dapatkan beragam artikel tutorial, insight, tips menarik seputar bisnis dan investasi langsung melalui email Anda. Subscribe sekarang dan raih kesuksesan bersama kami!

 

Bagaimana Cara Menghitung Angsuran Kpr?

Setelah mengetahui tahap dan rumus perhitungan seperti yang telah dijelaskan di atas, maka cara menghitung angsuran KPR bisa dilakukan dengan rumus seperti berikut ini:

Total angsuran per bulan = P x (i/12) : [1-(1+(i/12) – t]

Keterangan:

P:  total pinjaman/plafon

i:  suku bunga per tahun

t:  tenor/jangka waktu pembayaran kredit

Jika dihitung dengan menggunakan rumus tersebut, maka besaran angsuran KPR yang harus dibayarkan setiap bulannya adalah sebagai berikut:

Angsuran KPR  = (Rp 510.000.000 x 10%/12) : [1-(1+10%/12) – (60)]

=  Rp 10.835.992

Adapun total pinjaman dan bunga rumusnya adalah sebagai berikut:

Total Pinjaman dan Bunga = Angsuran per bulan x Tenor dalam satuan bulan

Dengan menggunakan cara menghitung KPR di atas, maka besaran total pinjaman dan bunganya adalah sebagai berikut:  

Rp 10.835.992 x 60 =  Rp 650.159.520.

Untuk total bunga rumusnya adalah sebagai berikut:

Total bunga pinjaman = Total Pinjaman dan Bunga – Pokok Kredit

Jika dihitung menggunakan rumus tersebut, maka total bunga dari KPR yang diajukan adalah sebagai berikut:

Rp 650.159.568 – Rp 510.000.000 = Rp 140.159.520.

Dengan mengetahui cara menghitung KPR yang benar, maka nasabah bisa menyiapkan dana yang dibutuhkan untuk keperluan kredit rumah sebagai investasi, mulai dari uang muka, pajak, biaya balik nama, dll.  Untuk informasi selengkapnya seputar investasi silahkan kunjungi www.pipohargiyanto.com.

Share artikel ini apabila bermanfaat

Ingin dapat update terbaru dari saya? Masukan email Anda, saya akan update informasi terbaru ke email Anda secara berkala

Dapatkan Buku Properti Ko. Mo. Do.!

Anda bisa dapatkan di: