BPHTB pada dasarnya adalah pajak properti. Pengeluaran wajib ini dikenakan kepada para pembeli properti. Cara menghitung BPHTB rumah atau tanah sebetulnya sangat sederhana. Mengetahui rumusnya bisa membantu mengetahui besaran biaya yang perlu dibayarkan nantinya.
Soalnya, masih ada beberapa orang yang belum tahu soal pajak ini. Alhasil mereka sedikit kaget ketika sadar ada biaya yang harus dibayarkan selama mengambil kredit rumah. Sebelum itu, sudahkah tahu apa itu BPHTB? Apa syarat-syarat pembayarannya? Kupas tuntas semuanya di bawah ini!
Pengertian BPHTB
BPHTB atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah pajak yang dikenakan pemerintah kepada para pembeli properti. Lebih tepatnya pemerintah kota atau kabupaten. Pernyataan ini tertuang pada Undang-undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.
Perlu diketahui juga, BPHTB lebih cocoknya sebagai bea, bukan pajak. Jangan sampai tertukar karena keduanya memiliki definisi berbeda.
Besaran bea bisa diketahui pada surat perjanjian jual beli rumah atau tanah. Terkadang, besaran pajak bisa mencapai hingga 5% dari harga jual yang sudah dikurangi NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak).
Karena itu, sebelum mengetahui cara mengetahui BPHTB, pastikan ketahui hal ini dahulu. Selain itu, sebagai individu atau badan pembeli properti, ada dua istilah lain yang perlu diketahui dalam pembelian properti, yaitu NJKP dan NJOP. Kalau belum tahu artinya, lihat penjelasan di bawah ini:
1. NJKP
Istilah ini mempunyai kepanjangan Nilai Jual Kena Pajak, yaitu nilai jual objek yang mau dihitung dalam pajak terutang.
2. NJOP
Istilah selanjutnya yaitu Nilai Jual Objek Pajak adalah harga rata-rata suatu bangunan. Pemerintah bertanggung jawab dalam penetapan NJOP. Penetapan dilakukan selama tiga tahun sekali.
Namun, ketika daerah mengalami perkembangan pesat yang mengakibatkan fluktuasi harga properti, pemerintah bisa melakukan perubahan secara tiba-tiba.
Perbedaan Bea dan Pajak
Tentu kurang afdal kalau tahu cara menghitung BPHTB, tapi tidak tahu bahwa pajak dan bea adalah sesuatu yang berbeda. Seringkali, orang mengira keduanya hal yang sama. Berikut perbedaan signifikan dari masing-masing istilah tersebut:
1. Bea
Proses pembayaran bea sangat berbeda dengan pajak. Bea tidak terikat oleh waktu, sehingga frekuensi pembayaran dapat dilakukan secara berulang kali atau insidental. Karena tidak bersifat insidental, bea boleh dibayar pada lain waktu.
Seperti contohnya, materai tempel boleh dibayar kapan saja. Ketetapan ini berlaku untuk semua objek yang dikenakan bea.
2. Pajak
Kalau bea bisa dibayar kapan pun, tidak halnya dengan pajak. Pembayaran pajak sangat terikat oleh waktu dan harus terjadi sebelum melakukan transaksi.
Sebagai contoh pada kasus pembelian properti, maka pembeli wajib membayar BPHTB sebelum mendapatkan akta tanah atau rumah yang ditandatangani.
Begitu pun dengan kasus yang sama sebelumnya, ketika membayar materai tempel, itu tandanya pembeli tersebut sudah membayar pajak, meski terjadi sebelumnya terutang pajak.
Tarif BPHTB
Ketika mau tahu cara menghitung BPHTB, ada baiknya mengetahui tarif BPHTB. Saat ini, tarif yang dikenakan pemerintah yaitu 5% dari harga jual properti dan dikurangi NPOPTKP.
Subscribe Sekarang
Dapatkan beragam artikel tutorial, insight, tips menarik seputar bisnis dan investasi langsung melalui email Anda. Subscribe sekarang dan raih kesuksesan bersama kami!
Objek yang Dikenakan Tarif BPHTB
Selama itu masa perolehan hak atas tanah atau rumah, pembeli dikenakan BPHTB. Namun, bukan hanya properti yang dikenakan BPHTB, melainkan ada beberapa objek lain yang pembeliannya juga dikenakan tarif ini, di antaranya:
- Hadiah
- Hasil lelang non-eksekusi
- Hibah
- Hibah wasiat
- Jual beli
- Peleburan usaha (merger perusahaan)
- Pemasukan dalam badan hukum atau perseroan lain
- Pemekaran usaha
- Pemisahan hak yang menyebabkan peralihan
- Penggabungan usaha
- Penunjukan pembeli saat lelang
- Pertukaran
- Pelaksanaan keputusan hakim berdasarkan kekuatan hukum tetap
- Waris
Syarat yang Dibutuhkan untuk BPHTB
Hendak membeli rumah atau tanah? Pastikan mempersiapkan beberapa dokumen yang dibutuhkan. Inilah sejumlah berkas persyaratan yang wajib dipersiapkan:
- SSPD BPHTB.
- Fotokopi KTP dan NPWP sebagai wajib pajak.
- Fotokopi SPPT PBB dari tahun yang relevan.
- Fotokopi Bukti Kepemilikan Tanah, seperti akta jual beli, sertifikat, girik dan letter C.
- Fotokopi struk ATM atau STTS sebagai bukti pelunasan PBB dalam lima tahun terakhir.
Akan tetapi, ada sedikit tambahan terkait dokumen yang dibutuhkan jika tanah atau rumah didapatkan melalui jual beli waris, warisan, atau hibah. Biar tidak salah, siapkan dokumen-dokumen di bawah ini:
- SSPD BPHTB.
- Fotokopi SPPT PBB berhubungan dengan tahun yang berkaitan.
- Fotokopi KTP dan NPWP.
- Fotokopi STTM atau struk ATM sebagai bukti pembayaran PBB.
- Fotokopi Bukti Kepemilikan Tanah, seperti girik, letter C, sertifikat, atau akta jual beli.
- Fotokopi Kartu Keluarga.
- Fotokopi akta hibah atau surat keterangan waris.
Rumus Cara Menghitung BPHTB
Untuk mengetahui besaran tarif BPHTB yang nantinya harus dibayarkan pembeli, ada baiknya mencoba menyimak penjelasan ini. Pahami juga cara perhitungan online agar lebih cepat dan akurat. Yuk dicek ulasan berikut:
1. Cara Menghitung BPHTB Mudah
Andrea mendapatkan kesepakatan jual beli rumah di Jakarta. Rumah tersebut memiliki luas bangunan 50 meter persegi dan dibangun di atas tanah seluas100 meter persegi.
Menurut NJOP, bangunan memiliki nilai Rp100.000 per meter persegi dan harga tanah yaitu Rp150.000 per meter persegi. Berapa BPHTB-nya?
Mari uraikan soal cerita di atas ke dalam tabel penyelesaian berikut:
| Harga Bangunan | = 50m2 x Rp100.000
= Rp5.000.000 |
| Harga Tanah | = 100m2 x Rp150.000
= Rp15.000.000 |
| Nilai Tidak Kena Pajak | = Harga Bangunan = Rp5.000.000 |
| Harga Pembelian Rumah | = Harga Bangunan + Harga Tanah
= Rp5.000.000 + Rp.15.000.000 = Rp20.000.000 |
| Nilai Untuk Menghitung BPHTB | = Harga Pembelian Rumah – Nilai Tidak Kena Pajak
= Rp20.000.000 – Rp5.000.000 = Rp15.000.000 |
| Cara Menghitung BPHTB | = Nilai Perhitungan BPHTB x 5%
= Rp15.000.000 x 5% = Rp750.000 |
2. Cara Menghitung BPHTB Online
Saat ini tersedia aplikasi e-BPHTB yang menyediakan prosedur pembayaran secara online. Namun, layanannya baru ada di beberapa daerah saja, seperti Bandung, Tegal, Bogor, Depok, Cirebon, Wonosobo, dan masih banyak lagi. Adapun cara pengecekannya yaitu sebagai berikut:
- Unduh aplikasi e-BPHTB pada website Pemda tiap daerah.
- Instal aplikasi sampai selesai.
- Masuk ke menu SSDP-BPTHB. Di menu ini terlihat apakah sudah membayar BPHTB secara lunas atau belum.
- Input data-data wajib yang dibutuhkan.
- Aplikasi akan menghitung secara otomatis dan akurat.
- Setelah itu, akan tampil tarif BPHTB yang harus dibayarkan ke pemerintah kota/kabupaten.
Ketentuan BPHTB
Perolehan hak milik atas suatu rumah atau tanah akan dibantu oleh notaris atau PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). Hal ini dilakukan untuk memenuhi legalitas. Sebagaimana tertuang pada Pasal 91 dan Pasal 92 UU PDRD, berikut rangkuman ketentuan yang wajib dipatuhi:
- PPAT boleh menandatangani akta pemindahan atas bangunan atau tanah setelah wajib pajak menyerahkan bukti pembayaran BPHTB.
- Setelah wajib pajak menunjukkan bukti BPHTB, kepala kantor yang melayani pelelangan dan kepala yang mengurus pertanahan boleh menandatangani risalah lelang peroleh hak.
- Risalah lelang atau akta tanah langsung dilaporkan kepada kepala daerah masing-masing paling lambat tanggal 10 di bulan selanjutnya.
Tidak susah cara menghitung BPHTB, bukan? Wajib pajak yang mau membeli suatu bangunan atau tanah wajib sekali memahami hal ini. Pas sekali, buat yang tertarik belajar seputar bisnis properti, silakan kunjungi pipohargiyanto.com untuk melihat informasi menarik lainnya.
