NJOP Adalah: Pengertian, Fungsi, dan Cara Hitungnya!

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin
Share on whatsapp

NJOP atau Nilai Jual Objek Pajak merupakan nilai yang akan didapatkan ketika melakukan transaksi jual beli rumah. Nilai Jual Objek Pajak ini menjadi dasar bagi penjual untuk menentukan harga properti yang tepat dari rata-rata yang ada. 

Nilai Jual Objek Pajak ini juga bisa dijadikan sebagai patokan dalam menentukan harga jual suatu properti baik tanah maupun bangunan. Untuk mengetahui apa itu Nilai Jual Objek Pajak beserta fungsi dan cara hitungnya, mari simak ulasan selengkapnya berikut ini. 

Apa Itu Nilai Jual Objek Pajak? 

Nilai Jual Objek Pajak atau NJOP merupakan salah satu variabel pokok yang ada di dalam PBB atau Pajak Bumi dan Bangunan. Dalam praktiknya, NJOP adalah dasar yang digunakan untuk mengenakan PBB pada sektor perkotaan dan pedesaan (PBB-P2). 

Tidak hanya itu saja Nilai Jual Objek Pajak ini juga digunakan untuk PBB sektor perkebunan, perhutanan, dan pertambangan (PBB-P3). Besar Nilai Jual Objek Pajak ini berpengaruh pada jumlah tagihan PBB-P2 atau PBB-P3. 

Dalam Undang-undang yang berlaku di Indonesia, Nilai Jual Objek Pajak bisa diartikan sebagai harga rata-rata yang didapatkan dari transaksi jual beli. Nilai Jual Objek Pajak ini ditentukan melalui perbandingan harga dan objek sejenis, NJOP pengganti, atau nilai perolehan baru. 

Di dalam sektor properti, Nilai Jual Objek Pajak ini ditetapkan sebagai dasar dalam pengenaan PBB oleh negara. Dalam penerapannya, Nilai Jual Objek Pajak menjadi nilai yang akan mengalami peningkatan apabila suatu kawasan tertentu mengalami perkembangan. 

Baca Juga  7 Investasi Return Tinggi di Tahun 2022

Fungsi Nilai Jual Objek Pajak 

Nilai Jual Objek Pajak berfungsi sebagai patokan dalam menentukan harga minimal. Misalnya, seseorang ingin membeli sepetak tanah, maka dengan memeriksa Nilai Jual Objek Pajaknya terlebih dahulu tentunya akan berfaedah. 

Apabila harga properti yang dijual lebih tinggi dibandingkan Nilai Jual Objek Pajak, berarti sang pemilik menawarkan properti terlalu mahal. Begitu pula sebaliknya, jika harga jual properti lebih rendah dibandingkan Nilai Jual Objek Pajaknya, maka bisa jadi ada hal-hal yang tidak lazim.

Dengan begitu, fungsi NJOP yaitu untuk tolok ukur dan bahan pertimbangan saat membeli properti baik tanah maupun bangunan rumah.

Apa Perbedaan Antara NJOP dan NJKP?

Setelah mengetahui Nilai Jual Objek Pajak, beberapa orang mungkin belum paham apa perbedaannya dengan NJKP. NJKP sendiri adalah akronim dari Nilai Jual Kena Pajak di mana nilai tersebut nantinya akan masuk ke dalam perhitungan pajak tertuang yang tercantum pada pasal 6 ayat 3 UU PBB. 

Dengan begitu, bisa diartikan bahwa NJKP merupakan bagian dari NJOP dan nilai dari NJKP ini tidak akan lepas dari besaran Nilai Jual Objek Pajak. Faktanya, Nilai Jual kena Pajak ini bisa memiliki angka yang sama seperti dengan nilai jualnya bahkan bisa lebih rendah atau tinggi dari nilai tersebut. 

Dari segi besarannya, NJKP ini serendah-rendahnya akan dikenai sebesar 20% dari nilai jualnya dan setinggi-tingginya yaitu 100% dari nilai tersebut. Untuk ketentuan persentase NJKP sendiri juga sudah ditetapkan pemerintah. 

Untuk besaran persentase objek pajak perkebunan, pertambangan, dan kehutanan sebesar 40%. Sementara itu, untuk objek pajak lainnya seperti perkotaan dan pedesaan, besaran NJKPnya dilihat dari Nilai Jual Objek Pajak yang berkaitan terlebih dahulu.

Cara Penghitungan Nilai Jual Objek Pajak

Hampir sama seperti perhitungan lainnya, kalkulasi Nilai Jual Objek Pajak juga belum banyak yang memahaminya. Cara hitung NJOP didasarkan pada penilaian yang pendekatannya berkaitan dengan perbandingan harga pasar. 

Baca Juga  Crowd Funding, Alternatif Mendapatkan Pembiayaan

Perbandingan ini juga hanya bisa terjadi pada objek tanah sejenis, harga pasar yang sebelumnya sudah diketahui, dan letaknya yang berdekatan. Pemerintah daerah setiap tahunnya juga sudah menentukan Nilai Jual Objek Pajak pada tanah untuk setiap meter persegi dan dilakukan secara massal. 

Ketentuan tersebut diterapkan untuk menetapkan besaran biaya PBB. Perbandingan tersebut dapat diterapkan melalui sejumlah faktor yang mempengaruhi harga tanah seperti lokasi tanah, fasilitas di sekitar, kondisi tanah, kemudahan akses menuju lokasi, dan lain sebagainya. 

Ada 3 variabel yang digunakan dalam menetapkan Nilai Jual Objek Pajak yaitu NJOP pengganti, perbandingan objek lain yang sejenis, dan nilai perolehan baru. Untuk mengetahui lebih jelasnya, berikut penjelasan selengkapnya mengenai 3 variabel dalam penetapan Nilai Jual Objek Pajak.

1. Nilai Jual Objek Pajak Pengganti

Variabel ini diambil untuk mendapatkan Nilai Jual Objek Pajak berdasarkan hasil pemasukan atau pendapatan dari objek pajak yang dikenai penilaian. 

2. Perbandingan Objek Pajak Lain yang Sejenis

Dalam hal ini, penentuan Nilai Jual Objek Pajak diperoleh dari hasil perbandingan dengan objek lainnya yang sejenis, nilai jualnya sudah diketahui, dan lokasinya tidak jauh dari objek yang dimaksud.

3. Nilai Perolehan Baru

Variabel penentuan Nilai Jual Objek Pajak selanjutnya yaitu dengan melakukan penghitungan total biaya awal dan semua prosesnya dalam pembelian suatu objek. Setelah itu, bisa dilihat kondisi terakhir dari bangunan tersebut dan sesuaikan dengan nilai awal yang sudah ditentukan sebelumnya.

Jika terjadi penyusutan pada properti yang akan dijual, maka total biaya yang sudah dikeluarkan untuk pembuatan objek pajak juga harus dikurangi sesuai dengan penyusutan kondisi fisiknya. 

Jadi, Nilai Jual Objek Pajak ini merupakan nilai yang ditetapkan untuk setiap meter perseginya atau bisa juga diasumsikan sebagai harga terendah dari sebuah properti. Untuk memahami penghitungannya, berikut ini simulasi penghitungan Nilai Jual Objek Pajak. 

  • Luas Tanah : 256 m2
  • Nilai Jual Objek Pajak : Rp1.000.000,00 per m2
  • Total Harga Tanah : Rp256.000.000,00
  • Nilai Jual Rumah : Rp256.000.000,00
Baca Juga  Airy Tutup, Apa yang Harus Dilakukan?

Cara Cek NJOP per Meter

NJOP per meter merupakan besaran dari Nilai Jual Objek Pajak di suatu wilayah tertentu. Nah, besaran Nilai Jual Objek Pajak ini bisa diketahui dengan beberapa cara antara lain sebagai berikut. 

  • Datang ke kantor kecamatan tempat lokasi tanah atau properti berada. 
  • Cek Nilai Jual Objek Pajak secara online melalui situs resmi. 

Keunggulan dan Kekurangan Nilai Jual Objek Pajak

Meskipun bisa dijadikan sebagai patokan penting dalam perhitungan nilai jual tanah atau properti, Nilai Jual Objek Pajak juga memiliki beberapa kelebihan dan kekurangan. Nah, berikut ini beberapa kelebihan dan kekurangan dari Nilai Jual Objek Pajak. 

  • Keunggulan

Nilai Jual Objek Pajak bisa dijadikan sebagai acuan dalam penentuan harga. Dengan adanya Nilai Jual Objek Pajak inilah, harga properti yang tertera bisa disesuaikan dengan nilai wilayahnya masing-masing. 

Dengan adanya Nilai Jual Objek Pajak, sejumlah anasir seperti infrastruktur dan fasilitas yang baik, maka harga jualnya juga akan semakin tinggi. Penentu dari nilai persentase dari Nilai Jual Objek Pajak ini adalah kepala daerah masing-masing wilayah. 

  • Kekurangan

Di samping menawarkan keunggulan, Nilai Jual Objek Pajak juga memiliki kekurangan antara lain tidak dapat membedakan lokasi bangunan. Tidak hanya itu saja, harga jualnya juga tidak bisa dibedakan dengan bangunan tipe yang berbeda yang ada disekelilingnya. 

Hal ini dikarenakan adanya tabiat pembangunan yang diikuti, sehingga nilai persentasenya juga akan terus meningkat dari tahun ke tahun. 

Dengan mengetahui cara menentukan Nilai Jual Objek Pajak, maka akan lebih mudah bagi seseorang dalam menentukan harga jual sebuah properti. Dengan adanya NJOP, maka membantu memberikan pemasukan bagi negara untuk pembangunan ekonomi bersama.

Share artikel ini apabila bermanfaat
Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin
Share on whatsapp

Dapatkan Buku Bisnis Waralaba Indomaret!

Anda bisa dapatkan di: